买商品房付了定金可以退房，但能否退还定金、是否需要承担违约责任，核心取决于退房原因的责任归属，且需严格依据《民法典》中定金罚则及商品房买卖相关司法解释的规定处理，不存在绝对能退或不能退的情形。

买商品房退房的情况有哪些

1、可退房且退定金，甚至主张双倍返还的情形(开发商全责)

若退房原因是开发商存在违规或违约行为，购房者不仅能无条件退房，还可要求全额退还定金，符合法定条件的甚至能主张双倍返还定金。比如开发商未取得《商品房预售许可证》就违规收取定金、对外预售房屋;或是隐瞒房屋已被抵押、查封、一房多卖的事实，以及擅自变更规划设计且未提前告知购房者;亦或是在签订认购书后，无正当理由拒绝按约定条款签订正式购房合同。这些行为都构成根本违约，购房者可直接要求解除认购协议，同时追责索赔。

2、可退房但定金不予退还的情形(购房者全责)

若退房是因购房者自身原因，比如缴纳定金后突然改变购房意愿、资金周转出现问题无法支付房款、个人征信不良导致贷款审批未通过，或是对房屋户型、楼层等细节不满意但无合同依据支撑退房诉求，这种单方面违约行为，开发商有权依据定金罚则没收定金，且购房者若给开发商造成额外损失(如房屋空置期间的机会成本)，开发商还可进一步主张赔偿。

3、可退房且定金全额退还的情形(不可归责于双方)

若退房原因是不可抗力或不可归责于买卖双方的客观因素，导致购房合同无法订立或履行，双方均无需承担违约责任，开发商应全额退还定金。常见情况包括签订认购书后，当地出台新的限购、限贷政策，导致购房者失去购房资格或贷款资格;或是突发自然灾害、政府征收等不可抗力影响房屋交易;亦或是买卖双方就正式购房合同的核心条款(如付款方式、交房时间、违约责任)经多次协商仍无法达成一致。