1、前期核查：转让方需确认已支付全部土地出让金、取得《国有土地使用证》，且投资开发符合法定条件(房屋建设工程完成开发投资总额25%以上，成片开发土地形成建设用地条件)。

2、签订合同：转让双方签订书面《商业用地使用权转让合同》，明确土地位置、面积、用途、剩余使用年限、转让价款、付款方式、交付时间及违约责任等核心条款。

3、申请受理：合同签订后90日内，双方共同向土地所在地的不动产登记部门提出转让申请，提交土地使用证、转让合同、身份证明、投资开发证明等材料，申报成交价格。

4、审查评估：登记部门对材料进行审查，必要时核实成交价格、现场查勘或委托评估机构评估，7日内未作书面答复的视为同意受理。

5、缴纳税费：双方按规定缴纳土地增值税、契税、印花税等相关税费，取得完税凭证。

6、变更登记：缴纳税费后，办理土地使用权及地上建筑物、附着物所有权变更登记，领取新的《不动产权证书》。

7、交付备案：转让方按合同约定交付土地及相关资料，双方办理交接手续，转让合同及变更登记文件报当地土地管理部门备案。

商业用地转让的注意事项有哪些

1、核查转让资格：转让方需已缴清全部土地出让金、取得《国有土地使用证》;房屋建设工程开发投资总额需达25%以上，成片开发土地需形成建设用地条件，否则转让无效。

2、确认产权无瑕疵：查询不动产登记簿，核实是否存在抵押、查封、共有等权利限制;共有土地需取得所有共有人书面同意;公司转让需提供董事会/股东会决议。

3、核实规划与用途：确认土地用途为商业用地，剩余使用年限(商业用地通常40年);转让后不得擅自变更用途，如需调整需提前取得规划部门批准。

4、明确合同核心条款：签订书面转让合同，载明地块位置、面积、剩余年限、转让价款、付款方式、交付时间、税费承担、违约责任、争议解决方式;约定“无权利瑕疵”“政策变化责任划分”等保护性条款。

5、规范税费缴纳：提前核算土地增值税、契税、印花税等，明确税费承担方;转让价格明显低于市场价的，政府享有优先购买权，需按评估价计税。

6、办理法定手续：合同签订后90日内共同申请转让，提交土地使用证、转让合同、投资证明等;完成审查、评估、完税、变更登记，领取新《不动产权证书》，未登记不发生物权效力。

7、处理地上附着物：土地转让时，地上建筑物、附着物所有权一并转移;带租约转让的，需取得租户放弃优先购买权声明，明确租金归属与租赁衔接。