二手房交易不是必须先把贷款还清。

在二手房交易中，贷款未还清的房屋是可以进行买卖的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋产权证。在实际操作中，有两种主要方式处理未还清贷款的二手房交易：

转按揭：即把个人住房出售或转让给第三人，同时申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。这种方式下，可以直接将房子的贷款转到买方身上。但需要注意的是，一些城市可能暂停了二手房交易中的转按揭业务，因此在实际操作前需要先向当地银行了解相关政策。

用买方的首付款缴清剩余贷款：这是二手房交易中常用的方式。通常情况下，买方会支付房产总销售额的一定比例作为首付，卖方可以利用这笔首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，以便进行后续交易。

综上所述，在二手房交易中，并不需要先还清贷款再进行交易。可以通过转按揭或用买方的首付款来缴清剩余贷款的方式来完成交易。但具体操作方式可能会因地区和政策的不同而有所差异，建议在实际操作中咨询相关专业人士以确保交易的顺利进行。

二手房费用都是谁出

二手房交易费用一般由买卖双方共同来承担，不过具体的承担比例是可以商量约定的。

买方通常要承担契税，大概是房价的1%到3%，具体要看房屋面积等情况;还有印花税，是房价的0.05%;以及交易手续费，通常每平方米就是几元钱。

卖方则要承担增值税及附加，房产证满2年就不用交了，不满2年的话税率大约是5.6%;个人所得税，一般按照差价的20%或者房价的1%来计算;同样还有交易手续费。

要是有中介参与的话，还得支付中介服务费，通常是房价的1%到3%左右。

总之呢，各项费用的承担主体可以根据买卖双方的协商来确定，如果有争议的话可以通过法律途径去解决。