房屋买卖未办登记一般是有效的。

从合同效力角度看，根据《民法典》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，房屋买卖合同只要符合合同生效的一般要件，如双方具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定等，合同就有效。

但从物权变动角度讲，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，不过法律另有规定的除外。所以未办理登记，房屋的所有权不会发生转移。

例如，甲卖给乙一套房子，双方签订了买卖合同，合同有效。但如果没有办理房屋产权登记，那么乙不能取得房屋的所有权。若甲又将房子卖给不知情的丙并办理了登记，丙就取得了房屋所有权，乙只能依据有效的合同要求甲承担违约责任。

总结来说，房屋买卖未办登记不影响合同效力，但会影响房屋所有权的转移。在交易中，为保障自身权益，购房者应及时督促卖方办理产权登记手续。

房屋买卖未办登记归谁所有

未办理房屋登记手续的房屋所有权归属问题，主要依据我国的不动产登记制度和相关法律法规进行判定。

一、不动产登记制度

根据《不动产登记暂行条例》第四条，我国实行不动产统一登记制度。这意味着，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记。因此，房屋所有权的变动，包括买卖、赠与等，都应当进行登记，以公示权利状态。

二、未办理房屋登记手续的所有权归属

如果房屋未办理登记手续，那么在法律上，该房屋的所有权并未发生转移。即使买卖双方签订了房屋买卖合同，也仅产生了债权关系，而未产生物权变动的效果。因此，在未办理过户登记之前，房屋的所有权仍然归属于原房主。

对于农村房屋，由于其特殊性，根据“房随地走”的原则，卖房的同时宅基地使用权也会发生转移。但这类转移仅在买卖双方属于同一集体经济组织时有效，且出售人此后不得再申请新的宅基地。

三、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《不动产登记暂行条例》第二十一条均强调了不动产登记的重要性。前者规定了农村宅基地的相关事项，后者则明确了不动产登记的程序和效力。这些法规共同构成了判定未办理房屋登记手续的房屋所有权归属的法律依据。

综上所述，未办理房屋登记手续的房屋，其所有权在法律上仍然归属于原房主。为了保障自身权益，买卖双方应当及时进行不动产登记。