先租后抵且已实际入住的，租赁期限内房屋抵押基本不影响居住，即便房屋被拍卖，新产权人也需继续履行原租赁合同，你可按约住至租期届满。若先抵后租(抵押已登记)，抵押权人行使权利(如拍卖)时，租赁关系对新产权人无约束力，你可能被要求腾房，只能向房东主张违约责任。此外，抵押本身不影响日常居住，仅在抵押权实现阶段才可能产生腾退风险;若租赁合同有特殊约定(如抵押即终止租赁)，则按约定执行。

先租后抵的情况下，如何保障自己的权益

先租后抵保障权益，核心是锁定“租赁先于抵押 已实际占有”，按以下要点操作：

1、签书面租赁合同，明确租赁起始时间早于抵押登记时间，保留租金转账记录、收条及实际入住证据(钥匙交接单、水电物业费单据、装修合同等)，证明租赁关系与占有均在抵押前成立(依据《民法典》第405条)。

2、租赁合同中约定：房东抵押需书面告知;若因抵押权实现导致租赁提前终止，房东需赔偿搬迁费、装修损失、租金差价等，明确违约金计算标准。

3、办理租赁登记备案，强化租赁权公示效力，避免抵押或拍卖时产生权属争议。

4、发现房屋被抵押，立即书面催告房东提供抵押合同与登记信息，留存催告记录，防止其擅自处置影响租赁。

5、若遇法院执行或强制腾退，及时提出执行异议，提交租赁合同、占有证据、租金凭证等，主张“带租拍卖”，要求继续履行合同至租期届满。

6、房产拍卖时，行使优先购买权，同等条件下可优先竞买，避免租赁关系变更风险。