房屋买卖原则上不能认定为赠与合同，两者在法律性质、构成要件及法律后果上均有本质区别。但在特定情形下，表面为买卖、实为赠与的行为，可能被法院认定为“名为买卖，实为赠与”。

一、主要区别

合同性质：买卖合同是双务、有偿合同，买方支付对价，卖方转移所有权;赠与合同是单务、无偿合同，赠与人无偿给予财产，受赠人无需支付对价。

法律要件：买卖需真实交易合意及价款支付;赠与需明确的赠与意思表示，不动产赠与通常还需公证或实际履行(如过户、交付)。

法律后果：买卖关系受交易规则调整，赠与关系则涉及撤销权、瑕疵担保责任特殊规则。

二、可能被认定为赠与的情形

若双方虽签订《房屋买卖合同》，但实际并无支付价款的真实意图，或价款远低于市场价且无合理理由，同时存在赠与的合意(如亲属间为避税而假借买卖形式)，法院可能依据《民法典》第一百四十六条关于“通谋虚伪表示”的规定，认定买卖行为无效，并依据隐藏的赠与法律关系作出裁判。

三、风险提示

以买卖形式掩盖赠与目的，不仅可能引发合同效力争议，还可能涉及逃避税费等行政乃至刑事责任。建议根据真实法律关系订立合同，并依法办理登记手续。

房屋买卖的注意事项

一是确认产权状况。要核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封、共有权人等情况。可通过查询不动产登记信息来确保产权无瑕疵，避免后续出现产权纠纷。

二是审查房屋质量。仔细检查房屋结构、装修、设施设备等是否存在质量问题。对于新建房屋，关注竣工验收情况;老旧房屋，留意是否有渗漏、墙体裂缝等隐患。

三是明确交易价格与付款方式。确定合理价格，并在合同中明确付款方式、付款时间节点等，防止因付款问题引发争议。

四是关注合同条款。合同应涵盖房屋基本信息、价格、付款、交房时间、违约责任等关键内容。条款要具体、明确，保障双方权益。

五是了解相关税费。买卖双方需清楚各自应承担的税费种类和金额，避免因税费问题产生矛盾。

六是办理产权过户。完成交易后，要及时办理产权过户手续，确保房屋所有权合法转移。