1、合同有明确约定，按约定天数直接退房

购房合同若写明“逾期交房超X天(常见60/90/180天)，买受人有权解除合同退房”，从约定交房日次日起算，逾期天数达标即可合法退房，无需额外催告，直接按合同条款执行。

2、合同无约定，先书面催告，催告后3个月仍未交房可退房

依据《民法典》第563条、商品房买卖司法解释第11条，先向开发商发书面催告函(EMS/挂号信，留底凭证)，明确要求限期交房;催告期满3个月后仍未交房，可依法解除合同、要求退房。

3、逾期超1年且无复工/交房迹象，可直接主张合同目的落空退房

开发商逾期交房超过1年，项目长期停工、无明确交房计划，导致购房居住、落户等核心目的无法实现，即便未催告，也可依法以“迟延履行致合同目的不能实现”为由退房。

4、开发商逾期交房且存在根本违约，可即时退房

如开发商资金链断裂、项目烂尾、明确表示无法交房，或房屋主体结构质量不合格、无法通过竣工验收，即便逾期时间未达上述期限，也可直接主张退房。

5、排除开发商合法免责情形，逾期才构成可退房违约

若逾期是因不可抗力(地震、疫情等)、政府政策强制停工、购房者自身原因(未按时付款)导致，且开发商有充分证据，一般不能以此为由退房，需顺延交房时间。

6、退房解除权有1年行使期限，逾期权利消灭

无论约定还是法定退房条件，从知道/应当知道解除事由之日起1年内必须行使退房权利;超期未主张，解除权自动失效，只能要求违约金，不能再退房。

7、已收房后发现逾期，一般不能再退房

若已实际收房(签署交房确认书、领取钥匙)，即便之前存在逾期，通常视为认可交房，不能再以逾期为由退房，仅可主张逾期交房违约金。

8、退房需书面通知开发商，通知到达即生效

符合条件后，向开发商发送书面解除合同通知书(注明逾期事实、退房依据、退款要求)，通知送达开发商时合同解除，无需其同意。

如何计算逾期交房的违约金

若购房合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式，应‌优先按合同执行‌。常见形式包括：

1、‌按日计算‌：违约金=已付房款×日违约金比例×逾期天数。日比例常见为‌万分之一至万分之三‌(即0.01%–0.03%)‌。

2、‌按固定金额计算‌：部分合同可能直接约定一个总违约金数额‌。