1、确定评估主体，由被征收人协商选定具备资质的房地产价格评估机构，协商不成则通过投票、摇号等随机方式确定。

2、以房屋征收决定公告之日为评估价值时点，该时点为评估基准，反映房屋拆迁启动时的市场价值。

3、遵循评估原则与流程，按《国有土地上房屋征收评估办法》，选用市场法、成本法、收益法等适宜方法评估。

4、采用市场法时，选取同区位、同用途、同结构、相近房龄的类似房地产近期成交案例，修正区位、楼层、朝向、装修等差异得出评估价。

5、采用成本法时，计算房屋重置成本(含土地、建安、配套等费用)，扣除房屋折旧(按使用年限、成新率核算)确定价值。

6、采用收益法时，针对有出租收益的房改房，结合市场租金水平、收益期限等，将未来预期收益折现计算价值。

7、综合房屋核心因素，包括区位(地段等级、周边配套)、用途(住宅/非住宅)、建筑面积与土地面积、建筑结构(砖混/框架等)、新旧程度(成新率)、装修与设施设备状况、楼层朝向等。

8、考虑房改房特殊属性，核实产权是否完整(如标准价购买需补成本价)、土地性质(划拨/出让，划拨需核算土地出让金)，修正评估价值。

9、评估结果不含搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失等，此类费用单独核算。

房改房拆迁补偿款一般多久能到账

1、核心依据为拆迁补偿协议，协议会明确支付期限，常见约定为签约并交房后30日内、45个工作日内一次性到账，具体以协议条款为准。

2、遵循“先补偿、后搬迁”原则，征收方需在被征收人搬迁前足额准备补偿资金，搬迁交房并提交完整材料后启动付款流程。

3、手续齐全且流程顺畅时，一般1-3个月可到账，涉及产权确认、评估复核等常规审核，各地部门效率不同会有差异。

4、若房改房产权存在争议(如标准价补成本价、继承纠纷)、需多部门审批，到账时间可能延长至3-6个月。

5、选择产权调换时，扣除安置房款项后的剩余补偿款，通常在选房签约后15-30个工作日内到账，安置房交付时结清差价。