签了认购书、交了定金，不是绝对不能退，也不是想退就能退，核心取决于谁的原因导致无法签正式购房合同，以及是否存在法定 / 约定可退情形。以下是可退、不可退、双倍返还的完整边界与实操路径。能退的情况：开发商违约，比如没预售许可证、隐瞒重要信息。双方对合同关键条款谈不拢，比如价格、交房时间。遇到不可抗力，比如自然灾害导致交易取消。难退的情况是您自己反悔不想买了，一般定金不退。

开发商违约的情况有哪些?

开发商违约的最常见情形，主要集中在逾期交房、房屋质量不合格、虚假宣传、擅自变更设计、无法办理产权证这五类，其中逾期交房和产权问题最容易引发退房诉求和索赔‌。

一、交付类违约

‌逾期交房‌

未按合同约定时间交付房屋，是最高频的违约行为。若经催告后在合理期限内仍不交房，购房者有权解除合同并索赔。

‌交付条件不达标‌

交房时缺少《工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》等法定文件，或水电气未通、配套设施未到位，购房者可拒绝收房并追究违约责任。

二、质量类违约

‌主体结构质量不合格‌

如承重墙开裂、地基下沉等，属于严重质量问题，购房者可直接要求退房并索赔。

装修房与样板间严重不符‌

实际装修材料、品牌、工艺与展示样板间存在明显差异，或存在大面积空鼓、渗水等问题，构成违约。

三、产权类违约

‌无法办理房产证‌

因开发商未完成竣工验收、土地款未缴清、项目被查封等原因，导致购房者长期无法取得产权证，属于根本违约，可退房并索赔。

‌一房二卖或擅自抵押‌

将已售房屋再次出售或抵押给第三方，严重侵害购房者权益，构成欺诈，可要求退一赔一。

四、宣传与设计类违约

‌虚假宣传‌

销售时承诺的学区、地铁、商业配套等与实际不符，若写入合同或构成要约，可认定为违约。

‌擅自变更规划设计‌

未经购房者同意，更改户型、朝向、外立面或小区规划，影响居住体验和房屋价值，购房者可主张赔偿或退房。