开发商虚假宣传商品房并非都能退房，需结合具体情况判断。若宣传内容明确具体，像确定的学区、配套商场、人车分流等，且对购房合同订立和房屋价格有重大影响，即便未写入合同也视为合同内容，开发商未兑现致使购房目的无法实现，购房者可主张退房。若开发商的虚假宣传构成欺诈，让购房者陷入错误认知而签订合同，购房者可请求法院撤销合同实现退房。但要是宣传只是“顶级配套”这类模糊的商业吹嘘，或偏差轻微，未对房屋使用和合同履行产生实质影响，通常仅能要求开发商赔偿损失，难以以此主张退房。购房者主张退房需固定宣传资料、聊天记录等证据，且要在规定时限内通过协商、投诉或诉讼主张权利。

开发商虚假宣传商品房的情况有哪些

1、样板间造假，用定制小尺寸家具营造宽敞空间，或靠精美装修掩盖户型缺陷，实际交房户型与样板间差异极大。

2、价格玩套路，宣传诱人起价吸引购房者，实则该价位房源根本不存在或仅有一两套，无实际选购意义。

3、绿化宣传失真，用宽泛的绿化率混淆绿地率，或宣称有千亩生态公园、珍稀树种，实际仅普通绿植，所谓公园距离楼盘极远。

4、位置表述误导，用“距市中心仅几分钟路程”等话术夸大位置优势，实际通勤时间远超宣传时长。

5、配套设施虚假，虚构规划外的学校、三甲医院等配套，或承诺的游泳池缩水成戏水池，宣传的商业配套始终未建成。

6、装修房偷工减料，宣传用知名品牌建材，实际交付时擅自更换为劣质杂牌，装修标准大幅缩水。

7、虚构投资相关承诺，宣扬房屋有高投资回报率、高入住率等，此类表述无实际依据且难以兑现。

8、隐瞒不利信息，刻意不告知房屋存在抵押、周边规划垃圾站或变电站等情况，损害购房者知情权。

9、夸大房屋核心指标，宣传的房屋面积、容积率、楼间距等数据，与实测结果严重不符。