商品房和住宅房的使用年限不一致。住宅房的土地使用权通常为70年，到期后可自动续期;商品房的土地使用权根据土地性质分为40年、50年或70年不等，其中商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年。商品房中的住宅部分与纯住宅房年限相同，但商业性质的公寓则只有40年。

如何确认一套房屋的真实使用年限?

购房者最可靠的确认方式是不动产权证书。在不动产权证书的“权利性质”和“土地使用期限”栏目中，会明确记载土地用途和起止年限。例如“出让/住宅用地/70年，起止日期：2020年1月1日至2090年1月1日”。

购买期房时还没有不动产权证，可以查看购房合同，合同中同样会写明土地用途和使用年限。还可以向开发商索要“五证”，其中《不动产权证书》(土地证)会明确记载土地的用途和年限。也可以登录当地不动产登记中心网，输入项目名称或房屋地址查询相关信息。

注意：不要轻信销售人员“这个公寓是70年产权、跟住宅一样”的话术，一切以不动产权证或购房合同上的白纸黑字为准。

不同产权年限房屋的税费与贷款政策一样吗?

除了使用年限本身，不同产权年限的房屋在税费和贷款政策上也有明显差异。契税方面，70年住宅的首套房90平米以下为1%，90平米以上为1.5%;40年商业公寓统一为3%。个税方面，住宅满五年且唯一住房可免征，商业公寓则没有这个优惠。土地增值税方面，住宅基本不涉及，商业公寓转让时需缴纳土地增值税(如增值额较大，税率可达30%-60%)。

贷款首付比例方面，住宅首套房最低20%，商业公寓最低50%。贷款利率方面，住宅首套房约4.0%-4.5%，商业公寓约5.5%-6.0%。贷款年限方面，住宅最长30年，商业公寓最长10年。

公积金贷款方面，住宅可以使用，商业公寓不能使用。综合来看，70年住宅在税费、贷款、持有成本方面全面优于40年商业公寓。除非你是因为限购、预算极低或确实需要公寓地段，否则自住首要选择70年住宅。40年商业公寓更适合纯投资出租，且需要算好租售比和空置率。