买新房贷款通常需要做抵押，即以所购房屋本身作为抵押物。在正式抵押办妥之前，一般由开发商提供阶段性保证担保。贷款额度方面，首套房最高可达合同总价的80%，二套房最高70%;贷款期限方面，住房最长30年，商用房最长10年。

抵押登记的流程是什么?

抵押登记是贷款发放后、办理不动产权证书时同步完成的一项重要手续。具体流程如下：

1、购房者还清贷款或办理贷款后，银行会出具《抵押合同》和《贷款合同》。

2、购房者拿到不动产权证书后，与银行工作人员一同前往当地不动产登记中心申请办理抵押登记。

3、登记中心审核材料，包括不动产权证书原件、抵押合同、贷款合同、双方身份证明等。

4、审核通过后，登记中心在不动产权证书上附记抵押信息，并出具《不动产登记证明》(抵押权)。整个流程通常需要5-15个工作日。抵押登记办妥后，不动产权证书由购房者保管，但上面的抵押附记会注明“已抵押给XX银行”，这套房子在还清贷款前不能自由买卖或再次抵押。还清贷款后，购房者需要和银行一起去登记中心办理“抵押权注销登记”，注销后房产才恢复完全自由状态。

开发商阶段性担保与正式抵押的区别是什么?

很多购房者分不清“开发商阶段性担保”和“正式抵押”的区别，这里详细说明。阶段性担保是指从你签订贷款合同之日起，到正式抵押登记办妥之日止，这段时间内如果出现你断供导致银行损失，开发商要代为偿还。这个担保是“阶段性”的，只在前期起作用。正式抵押则是指以你的房产作为抵押物，如果后期断供，银行可以直接拍卖你的房子来收回贷款。

两者的区别在于责任主体：阶段性担保的责任主体是开发商，正式抵押的抵押物是你的房产。开发商之所以愿意提供阶段性担保，是因为银行要求他们这样做才肯放款，这也是开发商与银行签订合作协议的常见条款。对于购房者来说，无论处于哪个阶段，你按时还贷的义务都是一样的，不会因为开发商担保了就可以不还钱。