不能转让的房产主要有以下几类：

1. 未依法登记领取权属证书的房产。因为没有权属证书，无法确定房屋产权归属及合法性，转让存在较大风险。

2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产。在此期间，房产权利受限，禁止转让。

3. 依法收回土地使用权的房产。土地使用权被收回，房屋附着其上，自然不能转让。

4. 共有房产，未经其他共有人书面同意的。共有人对房产享有共同权益，未经同意擅自转让侵犯他人权益。

5. 权属有争议的房产。争议未解决前，无法明确产权归属，转让易引发纠纷。

6. 未依法登记领取权属证书的房产。此类房产产权状况不明，转让行为不受法律保护。

7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的房产。例如违反特定区域规划、政策限制等。 总之，转让房产前需确认其是否符合转让条件，避免交易无效引发法律风险。

房产买卖的注意事项

1、房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2、在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3、出售共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量　房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此　项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。