珠海维修基金标准，并对标准进行修订。新标准规定，维修基金使用单位应当按照国家有关规定缴纳维修资金，不得挪作他用。同时，维修基金管理机构应当建立维修资金专户，实行封闭运行管理，接受业主委员会、物业服务企业等监督。此外，维修资金使用单位应当在每年6月30日前将上一年度维修资金的使用情况报送住房城乡建设部门备案。维修资金使用单位不得挪作他用，不得擅自改变用途。

《清远市住房和城乡建设局市财政局关于物业专项维修资金管理办法》（下称“《办法》”）日前出台，《办法》规定，首期物业专项维修资金的具体交存标准是有电梯房屋每平方米70元，无电梯房屋每平方米50元，凡2019年12月1日以后（含2019年12月1日）办理了《商品房买卖合同》网签的物业，按照新标准交存。

政策出台背景

老旧小区面临诸多难题 现行办法不能满足发展需要

清远市住建局就《办法》进行了政策解读。

该《办法》适用于清远市范围内（包括各县、县级市、区）所有物业（不单指住宅，还包括了多业主的非住宅）的专项维修资金的交存、管理使用和监督。《办法》明确，物业专项维修资金是指专项用于物业共有部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

清远市住建局称，经过多年的探索，实践证明目前针对物业专项维修资金的的法律、法规，已经不能满足清远市的发展需要。

尤其是老旧小区在面临共用部位、共用设施设备维修时，缺乏明确的使用指引，导致大量物业专项维修资金沉淀，不能发挥有效用途；资金不到位、被挪用等情况屡有发生；容易引发业主、物业服务企业、建设单位之间的多重纠纷。

通过《办法》，清远确定了物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、 *** 监督的管理原则。同时，建立管理机制，市住建行政主管部门指导、监督全市物业专项维修资金管理工作，各县（市、区）住建行政主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的日常监督管理工作，财政、审计主管部门加强对物业专项维修资金代管期间的会计监督和审计监督工作。

交存标准参考中山

有电梯房屋70元/㎡ 无电梯房屋50元/㎡

据《办法》，清远市首期物业专项维修资金的具体交存标准是有电梯房屋每平方米70元，无电梯房屋每平方米50元。

清远住建局称，据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”

目前清远市高层住宅建筑安装工程每平方米造价已超过2000元，即使按5%的更低标准折算，高层建筑首期物业专项维修资金的交存标准更低也达到每平方米100元，是现行标准（2007年制定）每平方米25元的4倍。

清远住建局称，考虑到交存标准一下调整太快，广大业主难以承受，参考了广东省其他地级市的交存标准，也考虑到今后5年都不再修改交存标准，因此确定参考中山市的交存标准制定了清远市首期物业专项维修资金的交存标准。

《办法》于2019年12月1日施行。凡在2019年12月1日以前办理了《商品房买卖合同》网签的物业，按照旧标准交存首期物业专项维修资金；凡在2019年12月1日以后（含2019年12月1日）办理了《商品房买卖合同》网签的物业，按照新标准交存首期物业专项维修资金。

两种交存方式

仍未售出的房屋和地下车位由开发商交存

据《办法》，交存方式分两种。

以预售方式销售房屋的，将沿用现行方式，由买受人在办理《商品房买卖合同》备案前，将首期物业专项维修资金存入专户管理银行。

以现楼方式销售房屋和规划用于停放汽车的地下车位的，建设单位（开发商）在房屋竣工验收合格后、办理提取商品房预售款监管账户5%的保证金，或解除商品房预售款账户监管前，按照房屋和地下车位的实测面积交存首期物业专项维修资金，在办理《商品房买卖合同》备案前，向买受人收回首期物业专项维修资金的余额。

清远市住建局称，这是针对目前清远市开发商已竣工验收合格，但仍未售出的房屋和地下车位没有交存物业专项维修资金情况进行的设定，在使用物业专项维修资金进行维修时，其账户无法划扣维修资金。

据其介绍，国家相关部门在《住宅专项维修资金管理办法》中对此有相应规定。但很多开发商不愿意支付应分摊的维修费用，最后大都是通过提高已交存维修资金的小业主分摊的维修资金，由广大小业主变相承担了本应由开发商承担的维修费用。

另据《物权法》等相关规定，已竣工验收合格后未售出的物业（包括房屋和地下车位）的业主是建设单位（开发商）。作为业主的建设单位，与其他小业主拥有同样的权利，依法全额交纳维修资金。

目前广东省内有9个地级市都规定，开发商对已竣工验收合格、但仍未售出或空置的物业，要代交或直接交存物业专项维修资金，广州、珠海、惠州等市还规定，开发商在申请商品房预售证时就先代交所有物业的物业专项维修资金。

【记者】何帆燕

【摄影】曾亮超

【作者】 何帆燕

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端