新城控股股价跌了还能上涨，而万科a股价跌了，股价还能上涨吗？答案是肯定的。这就是市场的魅力，不管你涨跌，总有人买单。但是，如果你是散户，就不一样了，没有人愿意为你的错误买单。所以，我们要学会独立思考，不要人云亦云。当然，这里说的独立思考，不是自己胡乱猜测，而是要有自己的主见，不要随波逐流。只有这样，才能在遇到问题的时候，做出正确的判断，从而避免一些不必要的麻烦。而这些，都是成长的必经之路。

有些观点对新城控股太过于乐观了，拿商业收入理论上40%的净利来对应200亿上下的估值，觉得有可能三年就收回“成本”了，问题是这样考虑的时候可以把住宅业务视为0，但“住宅 商业”双轮驱动形成的负债不可能为0，负债是要还的，单靠商业利润来还债，时间还是有点久远的，必然影响公司估值，再一个，万达新进入的600亿投资也会形成一个估值参照物， *** 息中的万达净利率也没达到40%，万达纯商业地产，新城最看好的是商业地产，这些也会对新城控股形成一个估值比较。我对新城控股有几个问题思考，求大神们解答指正：

一、如果后面新城控股的商业运营利润还有息负债，住宅销售结转后还应付账款，不是一定这样还，是这种模式走得通不，住宅销售的结转款能不能有效覆盖它当初投入的应付账款（工程款），如果能覆盖，用商业的利润来还有息就有盼头。

二、近三年存货减值了175亿元，减值后的销售收入还能把应付账款（工程款）结清不，2023年的住宅毛利14%左右，那如果前两年不减值，是不是住宅业务已经报表亏损了。

三、吾悦广场有没有被新型商业业态替代的风险，国外有没有更先进更受市场喜欢的业态出现，最早开业那些吾悦广场现在的维修维护成本高不高。

四、公司应该不会完全放弃住宅业务，住宅 商业是公司制定的双轮驱动战略，也是公司快速走向全国的武器，基本上每个项目中商业和住宅互为配套，所以中长期看，公司股价上涨还是要依托于房地产行业持续回暖和预期的通货膨胀。

五、单靠商业地产的话，新城的股价似乎也缺乏想象空间呀，商业收入的增长主要是新开业和随着成熟度缓慢涨租金，要还债，短期内新城的报表做不出利润来，缺乏股价大幅上涨基础。

六、用时间换空间，未来在新城控股和股东这一边，目前这种市场鸟样，新城市值和双轮驱动经营能力仍然保持在前十，如果市场好转了，本身就有全国化扩张能力的新城，通货膨胀，公允价值提升，10倍股就来了，是不是[大笑][大笑][大笑]。